| 檔案：zpredpfa |
卓凌地產分析有限公司©編寫 |
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| 電話： (852) 37576388 傳真：(852) 37576399 電郵：stephenchung@zeppelin.com.hk |
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| 簡易物業發展計算表 |
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| 以完成項目 / 單位後出售整個項目 / 所有單位計算 |
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| 項目 / 主題： |
項目名稱 |
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| 日期： |
25-Apr-02 |
更新： |
如適用，請輸入 |
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| 備註： |
只供闡釋用，需輔以進一步及詳盡分析。 |
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軟件要求：微軟Excel，並需配合電腦器材及適當的電腦運作容量 。 |
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如有任何疑問，請於使用前向合適的顧問尋求意見。 |
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卓凌或其夥伴、顧問、職員及有關人士對因使用此計算表或其內容所引致的損失或損害 |
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概不負責。 |
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卓凌或其夥伴、顧問、職員及有關人士對此計算表或其內容的任何錯誤、電腦病毒 |
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或故障概不負責。 |
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輸入欄位均以綠色標示。 |
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| 輸入及假設表： |
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輸入使用貨幣 = |
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美元 |
附註 / 備註 |
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| 收入項目 |
（毋須輸入所有收入欄位，但最少要輸入一項） |
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| a)
出售住宅物業收入 = |
|
- |
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| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
平方呎或平方米 |
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| 輸入價格，例如$ / 每平方呎 = |
|
5,000 |
每平方呎或平方米 |
|
| 輸入升幅 / 跌幅 % = |
|
10.00% |
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| b)
出售零售物業收入 = |
|
0 |
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| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
平方呎或平方米 |
|
| 輸入價格，例如$ / 每平方呎 = |
|
10,000 |
每平方呎或平方米 |
|
| 輸入升幅 / 跌幅 % = |
|
10.00% |
|
| c)
出售寫字樓物業收入 = |
|
0 |
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| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
平方呎或平方米 |
|
| 輸入價格，例如$ / 每平方呎 = |
|
5,000 |
每平方呎或平方米 |
|
| 輸入升幅 / 跌幅 % = |
|
10.00% |
|
| d)
出售工業用物業收入 = |
|
0 |
|
| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
|
| 輸入價格，例如$ / 每平方呎 = |
|
2,000 |
|
| 輸入升幅 / 跌幅 % = |
|
5.00% |
|
| e)
出售其他用途物業收入 = |
|
128,756,850
|
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| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
515,027 |
|
| 輸入價格，例如$ / 每平方呎 = |
|
250 |
|
| 輸入升幅 / 跌幅 % = |
|
5.00% |
|
| f)
出售停車場收入 = |
|
0 |
|
| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
泊車位數目 |
|
| 輸入價格，例如$ / 每平方呎 = |
|
0 |
每個汨車位 |
|
| 輸入升幅 / 跌幅 % = |
|
5.00% |
|
| g) 雜項收入 = |
|
0 |
總數 |
|
| 輸入升幅 / 跌幅 % = |
|
5.00% |
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| 開支項目 |
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土地成本 / GFA : |
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| a)
輸入估計 / 真實地價 $ = |
|
44,100,000
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85.63 |
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| 輸入印花稅 % （如有或適用）= |
|
3.00% |
|
| 輸入有關的地政機構費用 % （如有或適用）= |
1.00% |
|
| 輸入法律及交易費用 % （如有或適用）= |
|
5.00% |
|
| 輸入預計的通賬 / 通縮率 % = |
|
5.00% |
只供參考 |
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| b)
估計建築成本 = |
|
86,524,603
|
|
| 建築樓面面積（總樓面面積 + % ）= |
|
540,779 |
|
| 輸入建築樓面面積百分比 %（如適用）= |
|
5.00% |
|
| 輸入建築樓面面積建築成本 $ / 平方呎或平方米 = |
160 |
每平方呎或平方米 |
|
| 輸入預計的通賬 / 通縮率 % = |
|
5.00% |
只供參考 |
|
| c)
軟成本（例如專業服務費） |
|
6,921,968
|
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| 輸入軟成本百分比 % （以總建築成本升計算）= |
8.00% |
|
| 輸入預計的通賬 / 通縮率 % = |
|
5.00% |
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| d)
輸入土地成本的融資百分比（如有）= |
|
0.00% |
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| 設定：於收購時作出融資及以「期末整付抵押貸款」作出按揭 |
|
| 輸入利率 |
|
8.00% |
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| 輸入建築成本融資百分比 %（如有）= |
|
75.00% |
|
| 設定：融資以使費形式獲取（視乎其百分比而定），而本利將於項目完成時清還 |
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| 輸入估計 / 預期整體平均利率 % = |
|
8.00% |
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| 輸入發展時間（以整年計）= |
|
3 |
整年 |
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| e) 營銷成本 = |
|
3,862,706 |
|
| 輸入營銷成本百分比 % （以總銷售收入計算） |
3.00% |
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| 輸入預計的通賬 / 通縮率 % = |
|
5.00% |
|
| f)
輸入適用的折扣率 = |
|
15.00% |
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| 運算結果： |
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| 發展年期 |
現值淨額 |
內部回報率 |
使用的折扣率 |
名義利潤 |
名義回報 |
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| 2 |
(24,959,816) |
-8.59% |
15.00% |
(24,055,621) |
-15.74% |
|
| 3 |
(26,758,667) |
-3.67% |
15.00% |
(26,690,814) |
-17.17% |
|
| 4 |
(28,203,941) |
-0.90% |
15.00% |
(29,187,408) |
-18.48% |
|
| 5 |
(28,622,461) |
1.16% |
15.00% |
(30,803,797) |
-19.31% |
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