| 檔案：zpreipfa |
卓凌地產分析有限公司©編寫 |
|
|
|
|
|
|
|
| 電話： (852) 37576388 傳真：(852) 37576399 電郵：stephenchung@zeppelin.com.hk |
|
| 簡易物業投資計算表 |
|
| 以收購一項現有之投資物業及於若干年後出售 |
|
| ============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
|
| 項目 / 主題： |
項目名犒 |
|
| 日期： |
1-Nov-00 |
更新： |
如適用，請輸入 |
|
| 備註： |
只供闡釋用，需輔以進一步及詳盡分析。 |
|
|
軟件要求：微軟Excel，並需配合電腦器材及適當的電腦運作容量 。 |
|
|
如有任何疑問，請於使用前向合適的顧問尋求意見。 |
|
|
卓凌或其夥伴、顧問、職員及有關人士對因使用此計算表或其內容所引致的損失或損害 |
|
|
概不負責。 |
|
|
卓凌或其夥伴、顧問、職員及有關人士對此計算表或其內容的任何錯誤、電腦病毒 |
|
|
或故障概不負責。 |
|
|
輸入欄位均以綠色標示。 |
|
| ============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
|
| 輸入及假設表： |
|
輸入使用貨幣 = |
|
HK$ |
附註 / 備註 |
|
|
|
| 收入項目 |
（毋須輸入所有收入欄位，但最少要輸入一項） |
|
| a)
住宅物業每年租金收入 = |
|
8,122,500 |
每月 = |
676,875 |
|
| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
50,000 |
平方呎或平方米 |
|
| 輸入數量，以單位數目計算（如適用） = |
|
20 |
平均每單位的 GFA： |
2,500 |
|
| 輸入租金比率，例如每月每平方呎或每平方米總樓面面積的價格 $ = |
15 |
$ / 平方呎或平方米 / 每月 |
|
| 輸入租金比率增幅 / 減幅 % = |
|
5.00% |
|
| 輸入空置率 % = |
|
5.00% |
|
| b)
零售物業每年租金收入 = |
|
0 |
每月 = |
0 |
|
| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
平方呎或平方米 |
|
| 輸入租金比率，例如每月每平方呎或每平方米總樓面面積的價格 $ = |
0 |
每平方呎、平方米 |
|
| 輸入租金比率增幅 / 減幅 % = |
|
5.00% |
|
| 輸入空置率 % = |
|
5.00% |
|
| c)
寫字樓物業每年租金收入 = |
|
0 |
每月 = |
0 |
|
| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
平方呎或平方米 |
|
| 輸入租金比率，例如每月每平方呎或每平方米總樓面面積的價格 $ = |
0 |
每平方呎、平方米 |
|
| 輸入租金比率增幅 / 減幅 % = |
|
5.00% |
|
| 輸入空置率 % = |
|
5.00% |
|
| d)
工業物業每年租金收入 = |
|
0 |
每月 = |
0 |
|
| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
平方呎或平方米 |
|
| 輸入租金比率，例如每月每平方呎或每平方米總樓面面積的價格 $ = |
0 |
每平方呎、平方米 |
|
| 輸入租金比率增幅 / 減幅 % = |
|
5.00% |
|
| 輸入空置率 % = |
|
5.00% |
|
| e)
其他用途物業每年租金收入 = |
|
0 |
每月 = |
0 |
|
| 輸入數量，例如以平方呎計算的總樓面面積（GFA）= |
0 |
平方呎或平方米 |
|
| 輸入租金比率，例如每月每平方呎或每平方米總樓面面積的價格 $ = |
0 |
每平方呎、平方米 |
|
| 輸入租金比率增幅 / 減幅 % = |
|
5.00% |
|
| 輸入空置率 % = |
|
5.00% |
|
| f)
停車場物業每年租金收入 = |
|
0 |
每月 = |
0 |
|
| 輸入數量，例如泊車位數目 = |
|
0 |
車位數目 |
|
| 輸入租金比率，例如每月每個泊車位的租金 $ = |
0 |
$ / 每個車位 / 每月 |
|
| 輸入租金比率增幅 / 減幅 % = |
|
5.00% |
|
| 輸入空置率 % = |
|
5.00% |
|
| g)
其他雜項每年的租金收入 = |
|
0 |
每年的總數 |
|
| 輸入租金比率增幅 / 減幅 % = |
|
5.00% |
|
| i)
處置產權時的資本轉化比率 = |
|
4.00% |
|
| j)
營銷或租賃成本佔總收入的百分比 % = |
|
5.00% |
|
|
| 開支項目 |
|
|
| a)
收購成本，以真實 / 估計價值計算 $ = |
|
150,000,000 |
每GFA購入價 $： |
3,000 |
|
| 輸入印花稅 （如有）% = |
|
2.75% |
大約收益 %： |
6.00% |
|
| 輸入物業地政機構費用（如有）% = |
|
1.00% |
|
| 輸入法律及交易費用（如有）% = |
|
1.00% |
|
|
| b)
估計建築物每年維修成本 = |
|
1,800,000 |
每月 = |
150,000 |
|
| 假設此數字包括用於大型翻新 / 維修工程的儲備金 |
|
|
|
|
|
| 建築樓面面積（總樓面面積 + %) = |
|
50,000 |
|
| 輸入建築樓面面積百分比 % = |
|
0.00% |
|
| 輸入建築樓面面積每月維修成本 $ / 平方呎或平方米 = |
3.00 |
每平方呎或平方米 / 每月 |
|
| 輸入預計的通賬 / 通縮率 % = |
|
5.00% |
|
| c)
估計每年物業管理成本 = |
|
270,000 |
每月 = |
22,500 |
|
| 輸入軟成本百分比（以總維修成本計算）% = |
15.00% |
|
| 輸入預計的通賬 / 通縮率 % = |
|
5.00% |
|
| d)
輸入收購融資成本百分比（如有）% = |
|
50.00% |
|
| 設定：此用處採用一個簡單的「期末整付抵押貸款」按揭方式。 |
|
| 輸入估計 / 預期整體平均利率 % = |
|
9.00% |
|
| 輸入投資時間（以整年計）= |
|
5 |
年期 |
|
| e)
估計每年土地地租 / 差餉 = |
|
731,025
|
|
| 輸入營銷成本百分比 % （以總銷售收入計算） |
3.00% |
|
| 輸入地租百分比（以總租金收入計算）% = |
|
3.00% |
|
| 輸入差餉百分比（以總租金收入計算）% = |
|
3.00% |
|
| 輸入預計的通賬 / 通縮率 % = |
|
5.00% |
|
| f)
來自租客因應 (b), (c) 及 (e) 項的補償率 %（如有）= |
95.00% |
|
| 假設在典型的情況下，這個數字將會大約相等於整體的「佔用率%」，即100% - 此處使用的空置率%。 |
|
| 只供參考：開支 (b)+ (c) /單位/每月： |
8,625 |
折扣率 = |
10.00% |
|
| ============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
|
| 運算結果： |
|
|
|
| 投資年期 |
現值淨額 |
內部回報率 |
價格（每年 +/-%） |
使用的折扣率 |
使用的資本轉化比率 |
|
| 2 |
32,951,670
|
32.39% |
18.19% |
10.00% |
4.00% |
|
| 3 |
32,916,922
|
24.58% |
13.62% |
10.00% |
4.00% |
|
| 4 |
32,858,141
|
20.85% |
11.40% |
10.00% |
4.00% |
|
| 5 |
32,778,747
|
18.67% |
10.09% |
10.00% |
4.00% |
|
| 10 |
32,168,536
|
14.44% |
7.51% |
10.00% |
4.00% |
|
| 15 |
31,382,120
|
13.09% |
6.67% |
10.00% |
4.00% |
|
| ============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
============== |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|