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為什麼物業炒家用家不喜
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
一九九八年十月
相信對此問題不少人會回答
「因為炒家把物業價格炒高而令用家多付金錢」。其實這看法並不對，因為炒家並沒有 「做市」， 包括炒高或托價高於市場能負擔或願意負擔價格的能力。炒家能夠做的只是把用家心中的「最高價格」，
或接近此高價的價格試出來， 以及營造興旺的市場氣氛。用家確是要多付金錢， 但不是高過他們願意付的價格。
我們試舉一個例。假設沒有炒家， 市場便只有物業發展商
(賣家) 和物業用家或長期投資者 (買家)。假若發展商心中的最低平均物業單位價格為一百萬元，
用家心中的最高價格為一百二十萬元，
經洽商後協議價格很可能是一百萬元與一百二十萬元之間的任何價位。至於此價格是偏向發展商低位抑用家的高位，則視雙方洽商技巧與市況而定。反之，
若發展商心中低位為一百二十萬元， 用家的高位為一百萬元， 即大纜都扯唔埋， 結果是沒有交易。
在自由市場， 買家賣家之外，
還有所謂炒家。在發展商和用家還沒有達成買賣協議時，或甚至發展商還沒有正式出售物業時， 炒家從各渠道聯絡上發展商並認購物業;
當然， 炒家只會認為發展商心中最低價與用家心中的最高價有「覆蓋範圍」 (即發展商心中的最低價格是低於用家心中的最高價格)
時才會出擊炒作。至於炒家在該時段內是看準市或看錯市，是另一問題。若用前段所舉例的價格，
炒家可能會爽快地以一百萬元向發展商購入單位。市場氣氛造旺後， 用家便可能焦急起來而向炒家以一萬一十萬元入貨。發展商出售目的為減低風險;
用家被推動的原因是怕沒有物業住或自用， 炒家目的在短時間內賺一筆快錢。
從經濟角度看， 炒家只是掌握到市場一些趨勢而見機行事，從而令市場發揮更大作用及更有效率，
即物業的成交價格更接近或達到 「最高可能的市場價格」 (maximum possible price) (按
: 價格 [price] 或市場價格
[ market price] 並不等於價值 [value]) 。所以用家不喜歡炒家
(假設用家和炒家是兩批不同的人， 當然現實中定界並不那麼清楚)，
甚至痛恨他們，因為用家的確要多付些金錢， 但不是高過他們願意 (但並不代表樂意)
接受的價格。筆者並非維護炒家，只是想透過簡單的舉例來說明箇中情況。事實上， 炒家所承受的風險也很高， 看錯市便可能要貴價入貨。
物業市場是否可 「炒」
要看一些基本條件及因素。例如經濟狀況、物業供求、稅率、房地產交易費用及有關法律等等。另外一個條件則是市場 (或用家)
的 「定力」 。用家定力愈高， 炒作愈艱難， 相反則愈易炒作。因為定力影響用家對市況及價格訊息的反應
(response sensitivity) 。一般來說， 若市場對物業市道並不大有興趣或追捧， 反應度會較低， 因而令價格的波幅
(一高一低) 較為狹窄， 相反則相差較大。至於香港物業市場偏向那個模式，相信不用多說
!
至於如何增加定力， 則要從兩方面著手 – (1)
「硬性」 知識及(2) 「軟性」 知識。前者例如對市場分析技術、物業周期研究、物業供應、有關稅務及法律等等有一定認識，
同時也能分辨什麼是 「知識」 (knowledge) 和什麼是「資訊」
(information)。資訊當然重要，但只有資訊而末能配上知識去運用及分析所得的資訊，
可能只是盲從入市或出市。軟性知識則和一些個人修練及經驗， 包括適當地控制及運用個人的貪念、榮辱、自信及心胸等等情操。硬性知識及較容易「一代傳一代」
著書立說是一常用方法， 軟性的則較難， 通常要有關人士親身體驗方能明白。例如家長會勸諭小朋友不要到處亂走因可能會跌傷，
但小朋友們一般都聽不入耳，只會跌一大跤後才肯改過。成人世界裏的物業市場也一樣。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵
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