地價升跌不等同樓價升跌
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年六月
樓價與地價無關，雖然後者是計算房地產發展項目成本時重要的一環，但不是影響樓價因素之一，因此市道不好時的可出現「麵包平過麵粉」情。此外，坊間時常有一種錯覺，就是以𤔡地價的升跌幅度和樓價的升跌幅度相若，其實不然，因除兩者沒有「因果」關係外，就算齊升齊跌，地價的波幅一般會比樓價的波幅大，可參考以下的例子：
發展商計算買地程式
一
地產發展商作項目預算時所用的（最低但仍可接受）利潤比率為整體收益百分之二十五，餘下的百分之七十五𤔡成本。
二、
假設把成本簡化𤔡兩大事項，即地價和建築費，其餘的雜費如顧問費、交易費、稅收、甚至利息等，均當作已被容納於這兩大事項。
三、 因此，簡化的項目預算程式便𤔡：（預期）樓價（須要足支付）=
地價+建築費+（最低但仍可接受）所需利潤，即倘若樓價大不過地價、建築費及所需利潤的總和時，或甚至虧本，那項目便多會被放棄。
四、 反過來說，發展商考慮作價買地時的程式便𤔡：地價
=（預期）樓價-建築費-所需利潤。
五、
套上一些數字，假設樓價以每方呎樓面面樓計（下同）𤔡四千元，建築費為一千五百元，所需利潤為一千元（樓價四千元的百分之二十五），那麼發展商所能付出的地價便𤔡：四千元-一千五百元-一千百元
= 一千五百元。
六、
若樓價向下調節至每方呎三千元，即下跌百分之二十五，建築費保持不變為一千五百元，所需利潤改為七百五十元（樓價三千元百分之二十五），那麼發展商所能付出的地價便改𤔡：三千元-一千五百元-七百五十元
= 七百五十元，即地價已下跌百分之五十。
七、
相反，若樓價向上調節至每方呎五千元，即上升百分之二十五，建築費保持不變為一千五百元，所需利潤改為一千二百五十元（樓價五千元的百分之二十五），那麼發展商能付出的地價便改𤔡：五千元-一千五百元-一千二百五十元
= 二千二百五十元，即地價上升百分之五十。
建築費增減幅度小
讀者或許會問𤔡甚建築費可保持不變，除因方便作舉例外，建築工程多有合約價的規定，雖常有更改的可能，但仍有一定的規範，且建築成本亦較樓價反應慢，因前者有部份環節如一些外來建材的價格是不跟本地經濟狀走的，不像後者尤以住宅市場的受本地經濟影響。此外，從九七年高至今，普遍私人物業價格已下降遇百分之五十餘（如基於中原指數），但同期的建築費指數只下調了百分之二十餘左右（如基於利比工料測量師行或政府建築署的指數）。這也有助解釋𤔡何樓面地價由以往的數千元降至今天的千餘，甚至數百元了。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵
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