投資北京及上海房地產「打個開」？
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司執行董事
二○○一年九月
這並非是甚新話題，且香港不少大大小小發展商及投資者已參與這兩個市場多年，雖有些空手而回，但部份亦建造了一些好項目。跟據一些大型跨國房地產仲介行的資料，兩個城市現在的物業空置率仍相當高，以高級住宅及寫字樓為例，均有兩位數字，由百分之十五至四十五不等，且以上海較為嚴重。價格方面最近雖有些微調高，但仍較高時低。不過，由於中國加入世貿的預期，加上北京將辦二○○八年奧運，甚至本港樓市的濟等因素，相信這些市場仍會吸引不少投資者，甚至外國的，長遠是有機會提供理想的回報。部份推論如下：
京滬尚有人均高速增長可能
一、
北京及上海每年人均生產大約近四千美元：中國全國平均是一千美元左右，以發展中經濟計，最大的城市高三四倍並不希奇，四千美元是意味剛有「中產」階層產生。中國的經濟改革已有二十餘年，這四千美元大約是以前的十倍左右，假設未來二十年增長速度減半，即到時只增加五倍左右至二萬美元（現在香港約為二萬四千美元，新加坡約有三萬美元）仍屬理想，且非全無可能，拉直計即每五年便增加四千美元，當然一般首數年增長會較多。
二、
房地產的價格長期反映經濟表現，住宅更和賺錢能力有關：若只看未來的五年，以及採用上述數字，北京及上海每年人均生產大約會增加至八千美元（大致是現今南韓全國的平均），即一倍左右。簡單而言，亦即房地產價格有機會「打個開」﹝增一倍﹞，甚至高過「一個開」（因發展中經濟到某水平後，部份資產增值率在某時段內是可能大於收入的），雖然還得視乎現今樓價是否偏高及有關政策的取向。以五年增加一倍計，每年遞增率約百分之十五，這未包括租金的回報在內，也沒有假設借貸（適當運用借貸可增加回報）。
三、 人均收入由四千美元進發至八千美元不是太難（也非容易）*：以一般界定計，四千和八千美元仍屬發展中經濟水平，差別是前者大約代表剛有中產人士出現，後者則顯示已有一定人數。往上一級是破一萬美元水平，這代表或許已進入了較先進經濟群的底部。
四、
物業質素不平均，空置亦不平均：整體空置情雖驚人，但若要求地點、設計、建造、設備、管理等皆上成的樓宇，亦不難找到，長遠這類物業不愁買家和租客。
五、
財經、法律、金融等方面的改進：從報導裡，顯示這些軟性的基建均在改善，若加上硬性的基建（築橋築路等），整體配套可煥然一新，經濟效益及效率便得增加，資產價格也可提高。
還需考慮其他宏觀因素
當然，以上不少數字是假設兼只以城市為經濟單位，分析並不全面，亦未考慮稅務、供應和收入的分布，後者如太極端時可能只有窮人和富人，中產欠奉，這未必對形成一個有規模的私人房地產市場有幫助。此外，投資者也須注意一些可影響房地產市場的政策和行政措施，以及一些宏觀的因素如中美經濟狀等，只把香港的經驗投射進去未必全對，兼承受不少風險而不自知。
*五年增加一倍非未遇過，例如香港的人均生產在一九七一年至一九七六年間由約六千六百港元增至約一萬四千港元，其後五年再增至一九八一年的三萬三千港元，當然這並不代表別的地方一定可重複這等升勢（或甚至一定升）。
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵
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