|
土地政策沒有高低價之分
鍾維傑
卓凌地產分析有限公司行政總裁
二零零四年十月
近期政府賣地成續理想，樓面呎價超越一般市場預測，因而又有說政府重回高地價政策，彷似低不成高亦不就。
然而，土地售賣政策並沒有高低價格之分，只有是否實行市場制度與否，雖然某程度上政府有意無意地透過一些城規、設計及建築條例等令土地成本佔整體物業價格一個不輕之比例。
無論如何，現行之制度大致是傾向靠市場主導物業價格以致土地價格，而政府彷彿有如私人業主一樣，售賣土地時盡量找尋或引導出當時最好(高)之出價者售之，筆者亦不覺得這裡有甚麼大問題，具體細節及背後社會理論以致好壞則有待專家學者研究。
至於每次有人提及高地價政策時，總有一些謬論出現，如甚麼高地價導致高房價等，以下是一些己見：
(甲)
房價以致地價高低最終掌於買家消費群(包括讀者及筆者)手中
=
覺得不合理過高時不買入便是了，不須欲購又止，又望價格回落多少才買等，只會擾亂思維及身心健康。
若大眾買家和自己意見相約，房價自然漲不了多少，若不，就由得那些較自己看好(盲目與否是另話)及勇者購買吧，不必眼紅也不要為此憂心，後者只証明自身信心不足，漲了的價遲早也會回順(若自身意見是對)。
(乙)
不要說是土地價格推高了成本，因而推高房價
=
因為雖土地價格高了，的確加重房地產開發成本，但房地產本身能售多少與此無關，以住宅市段為例，主要看經濟表現及賺錢能力。
筆者曾講過以下觀點，現覺有必要再提，就是倘若政府賣地是不計分毫(免費)的，私人房地產價格也會和現在的差不多，原因很簡單，整體買家有能力及願意付出某金錢數額置業，開發商有何不收取之道理，即連地價那部份都賺入口袋，除非政府對免費土地附上限制售價條件。
(丙)
置業不一定是人生必經或做之事情
=
雖筆者認為置業對大部份人來說會是好事，但租樓結婚有何不可，為甚麼要先置業才行？
倘若家庭財務安排妥善，自己居住之單位是租回來，又有甚麼問題，外國不少長者正是這樣生活。
筆者重申並非說置業不好，只是不要將其過份著重，為供樓而其他事項被忽略，未必是福。
(丁)
房地產投資多了房地產信託基金作選擇
=
雖然嚴格來說本地仍沒有這類基金掛牌上市，但相信日後會有所興起，尤以退休人士繼續增加時，因這類基金須派發當年絕大部份收入，對吃老本之投資者甚有吸引力，可與一些公用股比較。
再者，資金可多可少，又沒有招租追租麻煩(由基金管理層負責)，買賣基金股權也較快捷。
總括而言，無論地價高低，置業最好量力而為，避免「搏到盡」，進可攻退可守，有效地管控風險。
返回主頁
／ 返回中文文章網頁
以上內容，包括連鎖之網站和網頁等，只供粗略參巧之用，並非可取代有關或所需的專業意見及服務。若瀏覽者，讀者，投資者，或客户有個別項目或問題，請向有關或合適專業人士／顧問查詢請教。本集團／公司／網站／網頁及有關之董事，經理，專業人員，聯營人士，顧問，員工及作者（包括鍾維傑）對任何金錢或非金錢損失，無論和以上內容是否有關，均不負上或承擔任何責任。
卓凌集團參與房地產開發，投資及資產管理工作，和提供有關之房地產專業服務，包括房地產分析，投資策略，資產組合管理，工程管理，設施管理及銷售策略等。項目種類包括住宅，寫字樓，商場，工業設施及酒店／渡假村等，而客户則包括房地產開發商，投資機構，業主，機構租户，銀行，金融機構，基金及有關專業人士等。
作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵
stephenchung@real-estate-tech.com。
|