信您的牙醫多些，投資顧問少些

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零八年七月
 

早前被邀請往吉隆坡出席一個測量師之研討會，且作演講嘉賓。筆者被安排與一位土地測量(Land Surveying)之教授於同一時節內作演說，這位教授之課題有很高之技術含量，但不悶場，筆者亦大開眼界，土地測量現已用上衛星系統協助分析地形等之數據，以作防洪等用途。筆者講的自然是與房地產市場有關之內容，到了Q&A環節有人問及數據準確程度之重要性。

土地測量教授表示數據準確程度非常重要，否則測錯位置可引致防洪等系統失效。筆者基本上認同，但補充倘若房地產市場普遍存在不那麼準確之數據，而市場人士均採用這些不那麼準確之數據，筆者作房地產分析時也須了解這些數據，否則可能和市場某些傾向或想法脫節，當然投資時未必跟足市場傾向走。再者，就算筆者私下有另一套甚準確之數據，也不可以看那套多人用但不準確的數據，因和市場對着幹非時常合適 [請參巧以往文章 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej165.htm]。

上述亦帶出以下重要慨念，就是有些技術過程和數據大涉及人之心境情緒慾望或市場，如土地測量，另些技術過程則涉及人與市場，如筆者之房地產投資分析，兩者應受不同對待。舉例如下*：

甲)     假設讀者須往看牙醫作例行洗牙 = 只要該牙醫受過正统訓練兼有註冊牌照，讀者多不會擔憂(注意只是洗牙)及會對洗完牙後有一副潔淨牙齒之預期，而該日市場情況，診所其餘病人之心情等通通對讀者無大影響(牙醫的除外)，信心是高度的。

乙)     假設讀者洗牙後往見其投資理財顧問 = 現今投資理財顧問不少亦有着高級學歴和多年訓練，MBA更不乏人，部份亦可有投資成績，但當其向讀者(客户)建議買這賣那時，讀者未必會跟足照做(會跟足照做的請與筆者聯絡)，這並非「信得過與否」之考慮，而是市場相比投資理財顧問和其機構高深莫測，且至今仍未有包賺之投資理財過程或方程式，信心是相較低度的。再者，過往(隹)業績亦不是未來業績之保証。

為何投資理財之技術過程經遇多年，甚至用上物理數學，但仍未找到一些較有效之方程式? 筆者沒有答案。或許可從以下角度思考：

一)    人有進化 = 雖可能甚細微，但一代和上下一代(生理上)可不同

二)    人口續增 = 多了人意味互動亦上升

三)    人有演進 = 意念知識等不停改變

簡單而言，人之質、量及思維改變(快慢好壞等是另話)，就算有必勝投資秘方，亦很快失效。何况無？

*意念源於Nassim Nicholas Taleb 之Fooled by Randomness 一書

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。