ZEPPELIN

剛計算完敝司二○○八年度之住宅價格比併指數，主要是探討一個平均私人香港住宅單位可購買(換取)多少別的城市(市場)之平均私人住宅單位。簡單而言，由上世紀九十年代中至今，香港住宅單位在國際上之購買力每況愈下，大大話話只剩原本的三分之一 [請參巧以下表格]：

乙) 比併對象 = 是一些香港投資者熟悉之地方，除國內之北京及上海，亦有美國之紐約市、英國之倫敦及加拿大的温哥華和多倫多。

丙) 對象之平均住宅單位的形式可與香港不同 = 即我們是用人家的「對口」平均住宅單位，如加拿大會是三四睡房之獨立屋，又或上海會是一千平方呎之單位，而非用與香港之平均六百餘平方呎單位相同之物業作比併。

年份	温哥華	紐約	多倫多	北京	上海	倫敦
1994	2.66	1.31	3.76	10.58	11.56	4.47
1995	2.35	0.98	3.44	9.29	9.43	3.74
1996	2.79	1.32	4.03	10.56	10.95	3.81
1997	4.32	1.75	5.64	15.74	16.19	5.13
1998	2.63	0.77	3.28	8.74	10.43	2.68
1999	2.79	0.77	3.41	8.85	10.78	2.23
2000	2.16	0.47	2.57	7.44	8.76	1.80
2001	1.98	0.37	2.23	6.56	7.53	1.43
2002	1.85	0.33	2.03	5.94	5.96	1.06
2003	1.41	0.28	1.61	4.58	3.97	0.70
2004	1.43	0.33	1.67	5.87	4.61	0.78
2005	1.40	0.35	1.73	6.67	5.29	0.99
2006	1.13	0.34	1.67	5.27	4.64	0.87
2007	1.06	0.34	1.53	4.10	4.52	0.91
2008	1.06	0.31	1.76	3.60	3.84	1.18
2008 / 1994	40%	23%	47%	34%	33%	26%

一個平均私人香港住宅單位可購買多少別的城市平均私人住宅單位

一) 一九九七年真風光 = 不但可在北京及上海「一開十數」，在英國和加拿大也可換幾個單位，連於美國紐約市買一個也有找(有錢剩)。

二) 二○○八年真「打折」= 在北京及上海仍可買多個，不過已變成三數個而非十數個，在英國和加拿大也可只換一個單位左右，而於美國紐約市只買得人家三分一個單位。要注意的是這些地方之樓價也在下降。

三) 與二○○七年相比有賺有蝕 = 賺些少倫敦和多倫多，但蝕了北京、上海及紐約市，而與溫哥華打和。賺的可和美元近期硬淨有關，蝕則可能與人家市場近年價格或匯率上升有關。

此外，我們亦計算倘若投資者由一九九四年買入至二○○八年才放賣(以當地錢幣計算)，假設不計租金收入，哪些住宅市場回報較好，哪些較差，又或最差是誰？答案在圖表裡：

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。