博奕美國地產仍未見底

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年十一月
 

近日收到美國地產市場之消息，說一些商業物業價格回升百分之四左右，雖比二○○七年之高峯仍少了百分之三十六，但亦是近二年首次回升，或許顯示市場已見底，然而是與否有待觀察 [詳情可参閱麻省理工房地產研究中心之文章 = http://web.mit.edu/press/2009/mitcre-commercial.html]。

此外，其房地產研究中心網頁亦提供美國四個市段的宏觀指數，包括出租住宅(apartments)、寫字樓、商鋪和工業市段，年期由一九九四年第一季開始：

一)    相比二○○七年之高峯，四市段之價格皆下調四分一以上 = 出租住宅價格指數下調百分之二十八，寫字樓百分之三十六，商鋪也是百分之二十八，而工業最多，有百分之四十一左右。

二)   然而，若由一九九四年初便買入持至今，四市段純以價格變動計皆提供回報 = 出租住宅價格賺了百分之一百一十六，寫字樓近百分百，商鋪和工業市段則只有百分之六十餘。值得注意的是，出租住宅與寫字樓之「需求增長相對供應增長比率」皆大過一，即求之增長較供的高，或許可解析為何這兩市段之價格增長比商鋪和工業市段的優勝。

三)   期間四市段之價格波幅率(風險)沒有大分別 = 且每市段之價格、需求和供應走勢大致互相吻合，除近年之商鋪市段外。

四)   未有市段價格指數跌穿期間之平均值 = 只是跌破它們各自之高波幅位水平而已，雖工業市段離其平均值只高少許，至於和「低標準差」則仍有距離 [見以下四圖]。

當然，沒有定律說價格下調時必要到某水平位置，只是這些高低位及平均值有助評估價格之走勢和其機會率以致風險等，而總覺得金融海嘯之後果難以止於平均值的水平，除非美元大幅貶值。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。