居屋幽魂不散,普通住宅不難供

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年十二月
 

 

近期閱報發覺重建居屋要求有所增加,且有大學調查顯示約百分之七十五受訪人士傾向贊成重建居屋 [南華早報2009年12月4日]。

筆者不同意,除了懷疑政府有否責任令或幫助市民做業主外(若有,那麽做車主呢?),還有以下數點因由:

一)    「業主多有助社區安定」不一定成事實 = 這是常被引用的道理,基本上沒有人質疑或批評,有如定律似的,神聖且侵犯不得。然而,筆者對此有保留,雖不否定,但也不認為業主百分比高就「必」有安穩社區。首先,甚麼是「安定」也可有不同界定;若是指少些抗議爭咬,則業主多可能更多,因有了物業便難隨意走,唯有抗議。若是指社區少些搬遷,則或許有點作用。此外,從網上搜集到哈佛大學之置業率和社區安定研究報告http://www.jchs.harvard.edu/publications/homeownership/liho01-12.pdf,基本上支持置業率高有助社區安定,如肯義務為社區工作等,但非所有情況皆是,如收入過低的未必有着數。

二)    「大學生也買不起樓」= 是常聽到之句語,一般用來支持樓價高(不合理)之意見。樓價高低,貴賤等是一件事,(凡)大學生都皆應(有能力)可買樓是沒有根據之論調。原因很簡單,筆者有近親於上世紀六七十年代畢業於香港大學,且有專業的,但他們畢業初期亦只是「租細單位住」,置業也是數年後有了積畜才行,亦是普通住宅。簡單而言,大學生買不起樓也是正常的。

三)    整體香港普通住宅價格以走勢計是偏高,但以供養能力角度看仍不算貴 = 以美聯物業在電視頻道公報的呎價(港元4,300左右)計算,又假設單位平均600平方呎,總價便是2,580,000。若有首期三成,加上近年按揭息率之低,負擔應不算太重(月供10,000港元左右)。

四)    相比環球一些住宅市場,香港仍未致離譜地貴 = 這是以不同地區之平均住宅價格除以其人均生產,得出不同粗畧比例,越高通常負擔越重,相反則越輕鬆。請看以下表格:

國家/城市

人均生產美元

平均住宅價格美元

平均住宅價格/人均生產

美國

47,440

330,000

6.96

加拿大

45,085

303,614

6.73

英國

43,734

249,000

5.69

德國

44,729

354,850

7.93

南非

5,685

130,000

22.87

以色列

28,409

229,500

8.08

澳洲

46,824

468,001

9.99

中國

3,259

108,000

33.14

上海

11,000

252,000

22.91

香港

30,726

335,400

10.92

参巧網頁:

 

 

 

 http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(nominal)_per_capita

 http://www.globalpropertyguide.com/

 

 http://www.buyusa.gov/china/en/shanghai.html

 

相對西方國家,香港之比例會是高,但不要忘記它們通常稅收也較高(就算供樓利息可扣稅亦不一定幫助很大),即淨收入比例低過香港。據此,若以淨收入計,香港之負擔未必重很多。然而,相比發展中地區時,香港更顯負擔輕,如上海比香港的比例高出一倍有多。

五)    居屋是浪費資源 = 簡化看法就是政府不收地價售給合資格人士,但為甚麼要資助一個既非(最)窮之階層做業主呢?若有真正經濟困難的,可建(出租)公屋,照護真正弱勢團體是應該的,但建居屋則表示少了一幅公屋土地(用作福利,令輪侯時間縮短)或私屋土地(用來增加政府收入,日後如何動用是另話)。至於「高地價政策」,可参巧以往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej299.htm

置業對一般人而言是好事,也值得倡導,但土地不收錢送大禮可不必,因不是人人皆想、要、可或合適在香港做業主。

給讀者思考:變相業主 = 有人認為香港置業率不及美加等高,因此要提高。然而,部份公屋住户一住就數十年計,且一些亦比以前相對富裕,更有人於國內/香港置業,但只要交租通常可繼續住下去,差不多有如該單位業主。據此,雖沒有正式業主名份(部份可向政府購買),但若計埋這類變相業主,實質置業率未必太低。

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作者/聯絡:鍾維傑,香港大學建造理學士,香港大學建造學士,美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,美國房地產投資信託基金協會會員,電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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