比併不同住宅市塲：哪個「抵買」？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零零九年十二月
 

金融海瀟已過了一年有多，在各國救市措施協助之下，原先之驚恐好像變為驚喜，尤以亞洲和地區包括國內和香港。

年頭年尾，亦是檢討展望之時，今期就嘗試比併十七個不同城市私人住宅市場的價格，看看經遇海瀟年多後會有甚麼瞄頭：

一)    資料來源 = 主要從網上搜集，包括中原地產，www.globalpropertyguide.com, www.wikipedia.org 等。

二)    比併方式 = 主要以各城市的人均生產(GDP per capita)和其平均住宅價格[包括普通住宅和貴宅的平均]與其他十六個城市的人均生產(GDP per capita)和其平均住宅價格輪流比併，得出之城市平均住宅價格便和現時之市價相比，前者高出後者，較抵買，前者低於後者，較不抵買。然而，須注意甲) 這方式甚粗畧，且不同城市之數據準確度亦可有高低；乙) 這比併只限於這十七個市場之內，因若加上更多市場，其比併高低便有可能改變；丙) 會有一定主觀性，尤以定甚麼屬貴宅等。為甚麼將人均生產和住宅價格對比？因為人均生產許多時與住宅價格最有數值關係。

三)    先來貴宅之比併 = 香港最不抵買，北京上海的也不怎抵買，新加坡東京也好不到那裡，最好是吉隆坡，且部份美加和澳洲市場也較抵，有趣的是紐約市貴宅也非不抵 [見圖一]。香港之貴宅以一千多萬港元的為基礎，比併別地的高級(但非頂級)物業。

圖一

四)    普通住宅之比併 = 香港普通住宅並非不抵買，比北京上海要好，最抵買仍是吉隆坡，其他排位和貴宅相約，只是紐約市之普通住宅則見不抵，但有趣的是紐約市和倫孰並非最不抵 [見圖二]。香港之普通住宅以近三百萬港元的為基礎，對比別地的普通中價住宅。

圖二

五)    抵買與否和價格前景沒有必然關係 = 基本上，這比併是看各城市之住宅是否較容易供養，然而，未有細分人均生產之分布。再者，這裡也沒有計算各城市之稅務、資金出入、房地產買賣等之制度和其影響。舉例說，某城市看來抵買只因其有外匯管制等。

與其用上述方式來測市，或許可用上述結果協助制定部份市場之風險處理方案。

註：筆者於一九九八年一月撰寫英文文章 “Sensitivity Revelations on the Hong Kong Residential Market” 亦是用上述類同程式，而文章考據當時香港在甚麼情況下可下跌百分之五十至七十 = http://www.real-estate-tech.com/articles/Retech6c.pdf。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。