密集城市可助環保

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年一月
 

相信很少人會將密集之城市和環保一起聯想，相反不密集之低密度城市才令人覺得「青綠」，而青草茂盛綠樹多又倍感環保，這亦解析為甚麼環保標誌皆以青緣色和樹木為主。

近年香港城市建設加入了低密度以及環保慨念，如半山區地積比率受限，新推出地段可有更嚴格的高度限制，又或建築設計上多了省能源等之措施。再者，加上屏封樓之惡譽，不難明白公眾對高度密集之厭棄，和對低密度之好感。

然而，上述可能包函着一些錯覺，即低密度等同環保之錯覺，推論如下：

一)    假設香港所有家庭均住獨立平房(detached houses)，單是住宅地段便要佔去全港約三分二土地面積 = 上述假設平均每地段 25英呎濶乘以 150英呎深(以北美洲水平絕對不寬敞)，家庭數目近2,100,000，且未計所需道路面積等，更沒有預算其他用途的物業。當然現實是沒有全市住宅皆為獨立平房的例子，但這誇大之計算顯示城市密度高低對土地能否保持着某「較大自然#」百分比是甚關鍵。

簡單而言，假設其他因素如人口均等，密度越高所需「建設用地」便越少，要保留大自然也容易些，相反密度越低所需用地便越多，大自然則可少些。

二)    密集城市可有更齊全之公共交通系統，有機會令公眾多乘公共交通工具 = 而公眾選擇採用公共交通工具也不單為省錢省汔油，更因其比自己架車方便。以香港為例，大約只有五分一家庭有私家車，除「養車難」外，公共交通工具系統齊全亦是原因。

此外，這不單本港如是，美國亦一樣，如密集之紐約市*平均每家庭擁有少於一部車，但其他不密集之美國城市裡，每家庭擁有三部車屬平常。試問哪個城市其實環保些呢？又或哪個家庭對環保有助呢？

三)    純以城市人口密度計，香港高但非極高 = 本港有近1,100平方公里(km2)，以7,000,000人口計算，大約6,400人一平方公里，當然不算低，但和不少密度高城市相比，屬小巫見大巫，起碼隣近之澳門就以數萬人一平方公里見稱，有興趣之讀者可參閱這網頁 http://en.wikipedia.org/wiki/List_of_cities_proper_by_population_density。

四)   若密度低同時出現(導致)較大面積住房單位，每單位便會用多了資源 = 包括建築材料、能源或日後維修管理等。舉例說，紐約市平均每家庭只住一千平方呎住宅，而其他不那麽密集之美國城市住房隨時以二三千平方呎計，若一切均等，哪個住房可用少些建築物料、能源、維修等？

密度低本身未必令較大面積單位出現，但以本港情況而言，低密度有助增加地段之「豪氣」，而這須較大面積單位才能襯托出來。 

城市密度高低不只是住得舒適或環保節能之考慮，亦影響土地價格之分布，亦即財富之分配，或許日後再書。

#註一：「較大自然」可包括青山、樹林、農田或郊野公園等。

*註二：詳情可参巧Tim Harford所著之The Logic of Life, 2008年版，第191頁。

註三：根據一個研究報導，香港建築用地由1973年之六十平方公里增至2004年之二百零八平方公里左右，平均每年增加近五平方公里 [http://spie.org/x648.html?product_id=712956] 。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。