ZEPPELIN

每當提香港之REIT (Real Estate Investment Trusts, 房地產投資信託基金)，很多人不是想起盧婆婆案例，便是上市時之各種財技，簡單說就是沒有好開頭。除部份搞手之因由外，投資者普遍當新事物來炒賣也有點責任，it takes two to tango, you know。

然而，REIT可以是很好的收息工具，亦是其賣點，當社會步入「銀髮」階段，尤以對退休或半退休一族來說，有着穩定之收入重要過資產價格增長 [可参巧過往文章「食息經濟」http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej389.htm]。

我們先看看香港REIT之派息狀況，然後再究其他環節，而資料則從互聯網搜集，包括政府網站、香港雅虎財經、信報、www.wikipedia.org 等：

一) 假設要平均每月收一萬港元利息，購入約二百萬港元之REIT便可 = 首先要注意這是以市場預期之派息表現來計算，不能擔保不變(升或跌)，其次是假設以七隻REIT之市值比重買入，若只購入部份息率較高之REIT，可以不需要二百萬港元，詳情可参巧下表。

股票代號	REIT名稱	(預期)派息率	每年收取港元十二萬所需粗畧投資額
2778	冠軍	7.30%	1,643,836
405	越秀	7.90%	1,518,987
823	領匯	5.00%	2,400,000
808	泓富	8.10%	1,481,481
1881	富豪	6.00%	2,000,000
435	陽光	6.40%	1,875,000
625	睿富	7.90%	1,518,987

從上述，動用由一百五十萬左右起，便有機會收取平均每月一萬元派息。當然，一萬元派息對這報刊許多讀者來講不是大數目，但相比本港家庭收入中位數之二十一萬港元，一年有額外十二萬收入，且不須交稅，不能說不吸引。就算只動用一半投資額，也有六萬，仍比二十一萬港元額外多百分之二十八。再者，相比實物收租亦不差。

二) 1大 + 1中 + 5細 = 是指市值而言，大的是領匯，有四百多億；中是冠軍，一百五十多億；而其他則由十多億至數十憶，以下是各基金所佔百分比。以現今每天股票市場數百億成交計，REIT市場不大，若不是有領匯，就更顯細小。

股票代號	REIT名稱	佔總REIT市場市值
2778	冠軍	21.80%
405	越秀	4.49%
823	領匯	57.00%
808	泓富	2.44%
1881	富豪	7.59%
435	陽光	4.27%
625	睿富	2.41%

然而，隨着國內外之經濟環境和結構轉變，香港REIT市場應有發揮空間，也不須限制於本港或國內之房地產。

三) 風險(股價波幅)、現價比IPO價格、近一年多升幅 = 我們研究這三環節以及派息率之間的(數值)關係，發現一些有趣現象；a) 派息高的多是股價不「硬淨」的REIT，即現價還未返回上市時之價，但並非所有不「硬淨」的REIT皆派息高；b) 「硬淨」的REIT股價波幅(風險)傾細，且近年升幅亦傾較少，即跌得少升得亦少，亦即不是太好炒；c) 要炒則要炒那些較大起大跌的，即往股價波幅(風險)傾高或／和不「硬淨」的REIT裡找尋，詳情可参閱下表。

股票代號	REIT名稱	風險(股價波幅)	現價／上市價	由24/11/2008至18/01/2010價格升幅
2778	冠軍	0.30	65%	123.65%
405	越秀	0.20	97%	92.95%
823	領匯	0.11	186%	38.69%
808	泓富	0.23	65%	75.64%
1881	富豪	0.30	67%	136.00%
435	陽光	0.22	77%	87.96%
625	睿富	0.19	72%	104.32%

數值關係計算：		兩者數值關係**
(預期)派息率	現價／上市價	(0.67)
現價／上市價	由24/11/2008至18/01/2010價格升幅	(0.79)
現價／上市價	風險(股價波幅)	(0.82)

至於買哪(幾)隻REIT好些？上述已經作了一些分析，應對制定REIT投資策略和方向有助，連這功夫也想慳，真貪心。

建議：關鍵詞語(keywords)是收息、收息>升值、息之構成/質素/潛力/穩定性(可從實物觀察驗証)、升息降風險、管理層是否有心兼有力等。

註**：負數兼近負1.0表示兩環節有一定數值關係，但屬背道而馳的，即相反方向走，一上一落。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。