有乜好買？

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年四月
 

有友人及投資者近期心情十五十六，欲投資中港房地產但又覺得很多房地產之價格已很高，而不投資則恐怕執輸，萬一價格稍為靜止後再上揚時如何辦。

以下提供一些想法，但要聲明未必人人適用，個別人士，個別機構及個別項目均須專人分析和決策，因自身情況和面對之環境總會有不同：

一)  Buy Low, Sell High (低買高賣) = 這是人人都知道和明白的道理，然而可會跟着做與否是另話。倘若投資者是用着自己的資金，即非 OPM (other people’s money, 別人錢財)，那就容易辦些，問以下問題便有答案：以中港計，現在普遍房地產價格低嗎？再者，現在價格於高循環運行還是於低循環運行呢？若連這都判斷不來，還是不投資吧。

再者，近日有聞國內約百分之十八準外母已放棄要求準女婿先買房才與其女兒結婚，因實在負擔不來，多少反映樓價之水平。

當然，倘若是用OPM (別人的資金)，例如(大部份)投資基金，那就未必容易辦。一來投資基金通常會有訂明之投資策略，基金投資者亦是因喜歡這策略才買入基金的，而監管有條理之基金亦不能隨時隨意轉變或停用既定之投資方針，必要時須經程序更改。二來基金可能用了不少人力物力兼時間才吸引足够投資者成立基金，除非市場情況甚惡劣，否則多會「頂硬上」(若不，有人連份工都無埋)，最多拖住資金以較慢速度小心入市。

簡而言之，就是市場部份資金並不能常做到低買高賣，且基金自有一套運作方式，其策略未必適用於個別人士身上。

二)  值搏率越來越不吸引 = 值搏率是假設同樣機會率下，將可賺多少對比可蝕多少。例如某投資項目需資金一百元，可賺四十元，但同時亦可蝕二十元，值搏率便是二對一。至於值搏率起碼要多少，則沒有定律，但筆者建議採用二對一，因若低至一對一，不如過澳門賭輪盤買單雙或紅黑等，賠率相約(低於一對一少許，因有零)。

至於為何認為值搏率趨不吸引？因不少市場之(住宅)房地產價格升幅甚高，其城市人均生產總值未能追上，而且部份租金回報被壓至百分之三，比香港更甚，當中一些之值搏率已低過二對一，潛在風險不細。再者，不少買家(炒家)擁有不少房子，像搜集古董多於投資，一旦信念改變情況可大可小。

這裡不是說價格沒有上升機會，相反覺得還未升完，不過「找大儍」遊戲已出現，問題是誰會是最後之大儍。

三)  有重貨可出部份= 若近年在中港房地產市場已有投資，且有斬獲，可趁勢賣出部份，尤以那些地點或質素較次的。沒有必要全退，若是擁有城中數一數二之物業就更要耐性長期持有。純猜度地估，位於部份城市(當中有一和二線的)之優質物業在十年八載後其價格會比現時的(高價)高出更多。

四)  未有貨者不須急 = 就算等不了也只動用不超過一半資金，這樣做一來可對投資者(以基金角度看)有所交代，二來或許亦可從找大儍遊戲中賺多少，三來就是當調整來臨時，手上資金便比前買得更多物業，只要管好財務壓力，跌市是壯大的大好機會。

舉例說，手上有資金$1000，而每項資產$100，即可買到10項。然而，只用$500，買了5項，即仍有$500資金。市場價格大跌50%，即手上5項資產現只值$250，但手裡的現金依然是$500，可另買10項資產，即前後可擁有15項資產，比跌市前還多了5項。當然，整體價格現只有$750，但若沒有財務困難，名義價格只是紙上遊戲，有多少項資產才重要，況且市場回暖時價格也自然回升。

五)  多cash阻不了真正跌市 = 有中外專家學者認為資金多和儲備高，大跌市便不會出現。沒有錯，錢多確好辦事，起碼不須擔心錢從何來，只要考慮用與不用。然而，這就是關鍵所在，有錢不一定表示必被動用，例如讀者會否預期跌市時仍入市托價？香港銀行存款由1997年至2003年期內是增加的，但樓價整體仍下調。

當然，讀者或可認為私人不會做的，政府則會出手支持經濟*。這不無道理，但萬一不救市時，又或出手遲些兼少些，又如何計數？始終覺得投資回報和風險管控要倚靠非經濟或非市場因素支持時，盤數總是難計。

總而言之，現時之default投資傾向是「不投資，除非被說服」。

*註：政府之支持可視為額外保障(windfall)，但不要當成入市主要因由。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。