香港住宅1985-2010：炒得準可年賺24%

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一零年八月
 

出於好奇，我們假設近三十年在香港住宅市場裡有着不同投資「際遇」，看看各際遇會帶來怎樣的投資成績，而這些際遇主要分別在出入市時控及次數。

七個際遇

為方便表達，我們挑選以下數個「際遇」來作比較，資料來自差餉及物業估價署，由一九八○年至今。再者，這裡之計算沒有包括租金收入、物業使費或借貸等，且假設以一百元開始，於某些年份重複投資：

一)    長揸，由1980年至今2010年

二)    醒目或好彩，由1985年至2010年，凡升之年入市，跌之年前走貨，

三)    長揸，但由高峯1997年至今2010年

四)    愚蠢或黑仔，由高峯1997年至低谷2003年，入得遲，但走得過快

五)    由醒到蠢，由1985年至2003年，亦是過早走貨

六)    蠢但果斷，由高峯1997年至今2010年，但懂得中段走貨避難

七)    長揸，由1985年至今2010年

以下圖表綜合了各「際遇」之結果：

技術名詞簡介

IRR 全名是 Internal Rate of Return，暫譯內部回報率，慨念有如復利率 (Compound Rate)，是用來計算和表達某投資項目由頭到尾(有賺時)每年之增長率或(蝕錢時)每年之退縮率。

倘若有點難明，就當「每年回報率」吧。

至於 NPV*，即Net Present Value，暫譯折現值，即某投資項目之未來收益會相等投資開始時(即現值)多少錢，正數表示有如即時賺了這個數，負數則表示有如即時蝕了這個數。

倘若亦有點難明，就當「可即時賺或蝕多少錢」好了，而上述各際遇皆用一百元為本錢。

主要觀點

甲)   若炒賣得準確，無論是靠能力或運氣，投資成績不但第一，更「無得頂」地贏其他人整條街 = IRR 近24%，NPV是 $928，「有如」一百元入市，即賺了$928。

IRR 有24% 算高嗎？簡單答案是算高，因據了解，聞名投資者畢菲特 (Buffet) 或炒家索羅斯 (Soros) 數十年內之投資 IRR 成績也不過30%，當然若只看當中三數年之表現不難有超過30%之日子。

據此，就不難明白為甚麽總有人喜歡炒賣樓市，因賠率實在比長揸不賣高出很多，當然風險亦較大。再者，相信不少炒家成績不及長揸者，然而，誘因足够令許多人願意去搏。

乙)   個性如果斷、勇敢、好檢討學習等非常重要，就算一九九七年入市亦有賺 = 不幸在一九九七年入了貨並非大問題，如何面對才是關鍵。守不住被迫於二○○三年割愛的除外，「騰鷄」自己嚇自己出售的最蠢，因甚麽也不想不做的現亦收復了大部份或全部失地，而懂得於九八年走貨後○三再入市的更有賺。

丙)   早買不一定先上岸或上得岸多些 = 由一九八○年至今長揸三十年者，其 IRR 及 NPV 皆遜色於只由一九八五年才入市的。

炒賣給人靠運氣之感覺，有賭博兼想不勞而獲之嫌。不排除相當部份炒家存僥倖之心，且不肯用腦研究下苦功，只人云亦云，期望有人建議買這賣那而發達。

不過，亦有些炒家其實很專業兼專注，不但賺錢發達，且在其領域上作貢獻，包括著書立說，例如索羅斯 (George Soros)。

*註：NPV之計算須有一個折現率，而上述運算用5%。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。