供求失衡並非真正原因

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一一年三月
 

從報章和網上看到一些評論說現今香港住宅價格之上升是因供求失了平衡，買 > 賣，且是需求遠超供應，繼而令價格快速上揚。驟聽起來好像已解釋了為何價格趨升，但其實沒有，因這「供求失衡」說法只是更詳細描述「價格上升」背後之價格運作 (price mechanism)，即想買之人多過想賣的，競奪過程之中價格便升，但現象不是因由。

此外，有經濟學家曾說無論價高價低，只要是由市場運作來調節，均是「平衡點」(equilibrium points)，市場價格只是於不同平衡點裡跳上跳下。若據這論述，供求不會失平衡，因價格就似一個equalizer，例如現今價格升高了令部分買家參與不到，雖可能令他們不愉快，但技術上供求便被「平衡」了。當然，經濟角度看是平衡並不表示非經濟層面也平衡和諧。

要找因由就要找「供」之因由和「求」之出現。粗略說供應，當中政策是因由之一，尤以數年前為穩定樓市而推出之措施，如孫九招等，加上日漸流行保育及低密度傾向，新樓供應不難減。曾做過簡單測試，近十年之供應和價格有明顯關係 (另些時段則沒有)。

談到現階段之需求，以下是一些常被包括的理由 [數據來自政府統計署等]：

一)    新婚人數升 = 若將一九九六年相比二○一○年，有近43%增長，去年有約五萬二千新人，但不表示這就導致二萬多個之需求。一來新人其中一個可能已有殼 (現在首次結婚年齡：男的31，女的28)，沒有增加需求作用，若兩人皆有殼，結婚更可減需求，二變一，至於是否將剩餘單位出售出租或空置着屬另話。除去這些，再減未能或未打算置業的，又或已往深圳等居住的，數量未必有想像中大。再者，統計署報告預測未來遲婚遲生育趨勢將持續，若實現，可有推遲住屋需求之效。二來這結婚置業現象歷年皆有，並非近兩年才走出來令市升。

二)    換大屋 = 有評論說美加等地住宅闊大，平均2400呎，香港只有650左右(2009年平均家庭人數是2.90)，因此有換較大住房需要。不排除這可能，但筆者覺得人之虛榮兼「跟紅頂白」之朋友有我有心態更能解釋換大屋取向。至於是在美加2400呎搬進3600呎，又或於香港650呎變1000呎則無關痛癢。順便一提，若一切均等，於旺市時換大屋沒着數，淡市換才有。無論如何，這換大屋取向也非近兩年才有。

三)    國內買家 = 有同行說其參與對樓價影響不少，但補充若本地買家不齊進塲，是很難令市價升到現水平。至於說國內就算十四億人之少數來置業也大到不得了，希望會成真，因這表示未來數年內不少住宅業主可賺一筆可觀金錢。然而，只不過是六年前左右，國內買家並不多，是甚麼導致近年之數？

四)    抗通脹、定期利息等如零、按揭利率低等 = 沒有錯，這些確令不少人，包括保守之投資者，出來投資。連在銀行儲存千萬也不够利息過活，加上借貸平宜，一個推一個拉，資產價格不升才奇。然而，這些其實又反映甚麼呢？

若只以這倘的浪計，上述(一) 和 (二) 根本不關鍵，凡經濟旺就會見到。(三) 與 (四) 則有點獨特，今次才有。然而，它們均反映近年全球銀根寬鬆，沒有甚麼QE123，何來這樣多之國內買家，又或近零利息、超平借貸、甚至通貨膨脹？

宏觀上，不須左右上下東南西北的望，若只許看一樣，睇錢吧！

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。