可買晒不代表會買晒

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一二年四月
 

近年有評論認為，隨着經濟高速增長，國內富裕人口亦多了不少，百萬資產已意義不大，起碼以千萬計，超級富豪更需以億為單位。因此，就算只有當中百分之一南下香港購置物業，已可「包起全。場」，供不應求。

純以數字估算，上述情況並非不可能，有貨在手，真希望有更多外來買家搶購繼而將價格再炒上。然而，細想之下，又未必如想像中容易，因為：

甲) 城市不可能只得富裕人士 = 若是，哪誰負責清潔街道、駕駛公共交通工具、救火、維持治安、甚至行醫或提供各種營商和生活所需之服務？鼓勵部份退休人士遷往別地生活是一回事，但城市仍需要不少技術和非技術人員to keep it running。

即是說，總要有些較「平民」住房，無論是公屋、居屋、夾屋或上車盤，抑或買或租。

乙) 會有「飽和點」= 包括資產價格，超越了這個點，就算富裕人口仍 (再) 多，亦未必可導致更高的資產價格或需求。舉例如有10名超級富裕人士時，某豪宅可經競爭後賣五億，20名時或可售九億，30名時已只是十億，50名時仍可能是十億左右，原因是就算不計較投資回報，極少會全非理性「傾家蕩產」地買樓，難道買出售公屋單位亦要過億一個？

再深入些看，又假設富人不會用多於其10% 財富於單一資產上，有十個百億富豪爭奪和有一百個百億富豪爭奪某名貴樓房，售價相差未必會很大，多數仍約十億左右，一定不會是如人數之差異十倍。

丙) 財富優勢以及榮耀感覺減少 = 富裕可以是相對的，假如某城市平均家庭都擁有過百億之資產，只得數億身家的便是該市之貧窮戶。推論下去，倘若某城市已有若干數目之千億富豪、百億富豪等，部份別處之相約富豪亦未必容易擠進來，更遑論那些少點身家的。

丁) 香港不是唯一選擇 = 來港投資原因眾多，相信分散投資以減風險是其中之一。據此，除非其他城市之房地產價格也同樣上升，本地的便會越趨「鶴立雞群」，到了某水平資金便傾向往其他市場。

茂) 城市可以有多個豪貴宅區，但沒有城市只得高價樓房 = 舉例如紐約市，雖對全球和全美國投資者有一定吸引力，但全市包括周邊計有貴區亦有普通的，就算是曼哈頓上中下也不同。

國內投資者垂青本地房地產之趨勢未完，但長遠不是每個富裕人士都會來或可以來，過百萬人數時能來的百分比可以較高，但千萬人時只有少數can make it to here。

每週一Web: BBC Misery Bear and Kate Moss (如何用普通布公仔拍黑色笑片)

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。