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直覺
鍾維傑
卓淩地產分析有限公司行政總裁
二零一四年四月
有朋友以為筆者分析不靠直覺，其實不是。或較正 確說是當以程式數據作分析時會不用直覺，以盡量避免個人的直覺影響運算之過程，但並不表示不會利用直覺之判斷來對照計算出來的結果，倘若相約有助增加對某 個看法的信心 (雖這本身並不代表投資決定之質素也有遞增)，若不然，起碼有警惕重算之需要。 直覺有用，因為不是所有東西都可以甚科學地量化 (如市場人士某一刻之情緒)，就算量化了但没有完善的方程式來配合計算，也可能得出不盡不實之答案。當然，也可以說直覺只是沒有更好的分析工具下之一個“好過無"的選擇，無論如何，就當直覺是其中一個分析辦法吧。 不過話說回來，要較好地運用直覺，甚至不反被它所累，需要以下環節配合: 1) 要有一定之經歷支持 = 部份直覺是天生的，如小孩也不會從高處無原無固跳下來，不一定事前需要有人教過或其親自遇見過才懂得驚恐；然而，另一些事情就未必這樣，如投資許多時是“見過鬼才學懂怕黑"。 2) 不要以為自己常是理性行事 = 相反，通常都不以理性先行，因為我們的腦袋是如是構造，即遇見事情時，先由腦袋的“感性"部門領會，後 (或許) 才有“理性"部門的參與，且後者部門通常運作較慢，甚至可能不敵感覺。這不是說凡是直覺得出來的傾向和決定都不對或不好 (理性的亦不一定對)，只是想帶出人大多時候都並非是理性主導之動物，就算覺得是也只可能是自說而已，因人喜愛 narratives。 3) 有很多與生俱來的偏好 (bias) = 且受了它們影響仍不自知。舉些例子: a) 近期有說樓市辣招令價格轉弱 = 要確定或否定皆需要不少人力物力和數據，非筆者能單自分析。不過，純以表面証據，整體辣招不像對樓價有大影響，因為以中原指數計只下降了數點，且不是 “即刻"，真正具影響力之因素不會這麼弱的。或許，辣招影響交易量多於價格。上述辣招導致樓價跌之說包含多個偏好，如 confirmation bias (存心找理由實找到)，availability bias (順手拿辣招為跌價理由)，hindsight bias (不是曾說辣招影響不大的嗎但現在又...？) 等。 b) 只要供應增加樓價才會穩定或平宜些 = 或許，但供應不足並非近年價格表現之主因素。這看法涉及 authority bias (權威意見)，groupthink bias (集體思維)，甚至 Texas sharpshooter fallacy (粗略可作“老虎眼")。 直覺要善用，謹慎用及小心用。 每周一web: Overpopulation? http://www.youtube.com/watch?v=Mz_kn45qIvI
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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。
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