三百萬供11%勝六百萬供2.25%

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零一五年二月
 

近日在網站接受訪問，當中有環節談到為何低息不是入市誘因，過往曾撰寫類似文章，然而覺得有需要再次細論。順道一提，利率跌樓價升或升就樓價降不是定律，齊升和齊跌也有可能，參考美國住宅及利率走勢便知 （見附圖）。

先舉例計數，這裡採用中原地產之網上按揭計算機:

A) $3,000,000 買入價、七成借貸、11% 利率、二十年還款期 = 要月供 $21676，首十二期利息佔了 $19000。

B) $6,000,000 買入價、七成借貸、2.25% 利率、同樣二十年還款期 = 要月供 $21746，基本與A甚相近，而利息只佔 $7800左右。

兩方案皆在240月後連本帶利總共付了約五百二十萬，相差只是萬多元，分別是A之利息佔總還款約60%，而B的利息只佔20%。純以少還利息角度看，B方案可令人心理平衡些。

不過，若從風險角度出發，則A通常會較低，一來11% 利息再升之機會及幅度皆可少一點，二來就算是同樣之價格跌幅，A的跌量會是B的一半。

或許亦可以這樣再理解: 假設置業者有150萬的儲蓄可用來作買樓首期，於A方案他只需貨款樓價之五成，即另借150萬，11% 利率加二十年還款期等於每月要付 $15483。若是 B方案，他便要借450萬，2.25% 利率和二十年期表示每月需付 $23301，較A每月多給 $7818。二十年後，A方案共用了370萬，B則要560 萬。

此外，萬一價格下降，A方案跌一半仍未變負資產，B只要下調超過四分之一已資不抵債。

綜合上述，在入市一刻，尤其對初置業的而言，寧願是利率高但價格較低，也好過面對利率低而價格高之情況，因低息之好處被高價抵消時，根本無「着數」，低息不是入市誘因。

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作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許專案管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產仲介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵 stephenchung@real-estate-tech.com。