安省租管之影響

鍾維傑

卓淩地產分析有限公司行政總裁

二零二零年六月
 

加拿大安大略省 (Province of Ontario) 是有租務管制的，包括為每年租金之增幅設上限，倘若業主想對現役租户增加多於這上限的百分比，須往有關裁判署申請。

多倫多位於安省，因此在租務方面亦受這些條例約束。今期粗略探討租管對住宅租務市場的影響，尤其是業主租金收入之環節。

資料來自 www.ontario.ca，www.trreb.ca，和 www150.statcan.gc.ca，由 2004 年起計，而租金則以每年第四季之平均作為參考值，且只觀察單睡房和雙睡房的大廈單位:


圖一 單睡大廈單位按月平均租金之走勢


圖二 雙睡大廈單位按月平均租金之走勢

分析:

1) 藍色線是市場租金的走勢，而紅色線是假設業主於 2004 年出租了物業後而該租户一直(不遷出)長住，繼而業主每年按照租管允許的幅度加租所得之租金。

2) 大致而言，市值租金與租管租金之差距由 2004 年至 2015 年期間不算很大，但由 2016 年起，差距特飛猛進，到了去年，已相差百分之二十有餘。

至於原因，筆者未有深究，但或許與租金掛勾物價指數有關，因後者包括不少非住房環節在內。

3) 單睡和雙睡租金之按年調整幅度(有上有落)大致同步，然而兩者皆與租管按年允許之百分比則毫無數值關係 (no correlation)。

那麽買樓收租是否着重那些受短期租户(例如外國留學生，頂多租三兩年)垂青的物業會較容易跟上市值租金呢？這不無道理，然而需要計埋較頻密轉租户之成本，包括中介費(通常全由業主支付，相等一個月租金)，空置時間(就算市旺也經常要花一個月)等。

就用上述單睡所示 2019 年之市值租及租管租計些粗略婆媽數; 假設為賺市值租需要空置單位一個月且付相等一個月租金之中介費，以每月約 $2200 計 x 10 月 = $22000 (一年內的收入)，而續租給現役租户十二個月，則約 $1800 x 12 = $21600，兩者只差 $400左右。

此外，為賺取市值租而終止原租約是有違安省租務條例的。