人均生产5倍，楼价3倍

锺维杰

卓凌地产分析有限公司执行董事

二零零三年十月

这是指由一九八三年至今，以名义数字计算，本港人均生产共升了近五倍，而楼价以私人住宅市段计现时只约当年三倍左右。这亦是笔者近日认为楼价若在三年内回升百分之三十或多些也不为奇因由之一，虽影响楼价回升(及下调)因素繁多，兼现今市场情况亦与当年有不同之处，如八十年代刚刚是二次世界大战后「婴儿潮」出生土生土长人士开始「成家立室」时。

与客户朋友谈到这回升观点时，一般会认为是好消息，但怀疑者也不少，尤以参巧过往六年来物业价格之表现。要注意的是笔者并非因为察觉到一些实质经济进步元素而「看好」，而是从「修正」角度出发，相比人均生产数值则现时楼价有少许超卖感觉，如市场信心有足够回复时便可有回升。至于为甚么着重人均生产，可参阅以下：

甲)    人均生产与楼价数值关系甚高 = 笔者曾经简略计算过物业供应，名义利率等与楼价之关系，发觉大多与楼价没有甚么明显关连，因此不打算重复，但人均生产则不同，有着一定数值关系，甚至比整体生产总值更有关连。数据是从公开信息包括政府刊物，顾问报告，或房地产网站等搜集。

乙)    由一九八三年至二○○二年 = 人均生产与楼价数值关系近零点八，比整体生产总值与楼价数值关系还多些。

丙)    若只计一九八三年至一九九七年 = 则人均生产及整体生产总值与楼价数值关系相差无几约零点九，顺带一提就连人口这时期也与楼价有数值关系。

丁)    但到了一九九七年打后 = 只剩下人均生产仍有零点八，整体生产总值的只有约零点四，而人口已和楼价成反比，即人口越多楼价越跌。

当然，有数值关系并不等如一定有「因果」成份，然而，人均生产与楼价不单有数值关系，且更长期(九七前后均有)，兼关系走势一致(「齐上齐落」)。若接受以上推论，则可思考以下论据：

一)    由一九八三年至近期 = 整体生产总值大约是八三年的六倍，自九七年来变化不多，人均生产约近五倍(四点七左右)，于九七年之五倍余回落了些，而楼价从九七年的九倍下调至近期之三倍。[可看附图]

二)    一九九二年起楼价升跌幅度不再与人均生产吻合 = 八三年至九一年间楼价大致和人均生产升调幅度相约，但九二年开始不同，如九四年楼价是其八三年的六倍，但人均生产只有四倍，九七年前者更是九倍，但后者仍只有五倍左右，甚至下调幅度亦不吻合，○三年前者只剩三倍，而后者依然近五倍，虽升降去向一致。

三)    由一九九八年至今楼价平均每年约跌零点六倍 = 即由九八年仍有八三年楼价之六倍下调至今之三倍左右，或作平均每年下降百分之十四也可，且年下降幅度稳定。

四)    若认为楼价可回升百分之三十余 = 即由现时三倍八三年楼价上扬至四倍左右，且以近年下降之幅度但相反向上推进，这目标须时二年多。当然上升幅度未必和下降的一样，但九六至九七之上升大致对照九七至九八之回落。

从上述技术角度推论，若楼价由现时与人均生产不吻合变回吻合，只要人均生产不变，已意味楼价可有升幅。若假设楼价与人均生产仍然不吻合，只要有足够市场信心(怎样营造及用甚么来维持属另话)，及反弹幅度不逊于下降的，亦可有升幅。至于楼价未来会否比现时更低，有这可能，但相信是较长远的事，如人均生产不保下降等。

总括而言，人均生产非唯一因素，其数据也非完美，但某程度上的碓可反映平均经济表现，以及赚钱能力，而这又和楼价有关。上述一关键假设就是不单人均生产水平能保持不变(不再下调)，其组成／结构亦前后大致一样，然而，近年之收入分布情况和工作人口知识技术水平等值得深究。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。