城市化之谜

锺维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零零六年八月

近日从报章读到一篇谈及世界不同地域以往，现在及将来预计的城市化之程度，单位是用百分比显示高低，以下是部份撮要数字：

(甲)                   北美洲 = 一九五零年时为百分之六十余，二零零零年时为百分之八十，现今则有百分之八十余，而将来二零三零年则预计会是近百分之九十。 

(乙)                   欧洲 = 一九五零年时为百分之五十余，二零零零年有百分之七十余，今年则近有百分之八十，而预计将来二零三零年时则是百分之八十。 

(丙)                   亚洲 = 一九五零年时为近百分之二十，二零零零年时是有百分之三十余，今年则有百分之四十，而预计二零三零年时会是百分之五十五。 

(丁)                   全世界 = 一九五零年时是百分之三十，二零零零年时是有百分之四十，今年是百分之四十余，而二零三零年则会有百分之五十七左右。     

整体宏观地说，北美洲城市化率最高，但城市增长和发展速度则属亚洲。以下是北亚洲国家之一些比较：

(一)                     日本 = 一九五零年时是百分之三十余，二零零零年是有百分之六十余，今年则仍约是百分之六十余，而二零三零年则预计为百分之七十余。 

(二)                     韩国 = 一九五零年约有百分之二十，二零零零年则有百分之八十，今年二零零六年约百分之八十多些，而二零三零年时会有近百分之九十。 

(三)                     中国 = 一九五零年时是百分之十余，二零零零年时是百分之三十六左右，今年己有约百分之四十，而二零三零年时预计是百分之六十。 

有趣的是，数十年后韩国之城市化率可比日本的高，而中国之城市发展速度亦不俗。此外，虽上述数字未会包括其在内，以东南亚计，近二十年印度尼西亚之城市化增长率为最高，将泰国等比下去，亦胜中国少许。 

数字归数字，很多时候不少报导、报告等包括房地产之专业评论，会认为某城市(或某些城市)有着不俗房地产前景，原因之一是预期城市化率会继续增长，而人口「城市化」之后便有提升收入机会，亦即这等城市会有所壮大，人多钱亦多，经济可更兴旺。这不无道理，然而亦带动另一环节或提问，就是甚么东西「驱使」这城市化，英文是What drives urbanization? 

这提问涉及以下一个基本理念，就是城市化是反映一些经济需要及活动，有如房地产价格是反映某经济之状况，而(长远来说)不是城市化带动经济。「城市」之起源追索至工业革命，在此之前之务农社会亦有「市集」，市集之出现是为方便该地不同农夫农场带着农产品及畜牲到一个集中地作交易，提升交易效率，久而久之，乡村务农地带便产出乡镇，而工业革命则更将大量人力物力集中到大城镇城市劳作，以收更高之效率。 

据此，无论是市集或城镇，均需有一些经济因由才能有效益效率地诞生，硬造城镇出来未必一定有效地带出经济活动，虽城镇之成立速度可快可慢，但这是另话。因此，房地产投资者研究某城市时，尤以一些「新发展」的，须问以下环节： 

(一)           这城市靠甚么「吃糊」(维生)？

(二)           这些吃糊的行业有前景吗？

(三)           这些有前景之行业于其竞争「场地」里(可以是全世界，亦可以地方性)有优势吗？ 

还可以有更多提问，但若这三关也勇闯不过，其余可免问，NEXT吧。要知道世界城市里拥有「不请也有人来」营商般魅力的不多，且学也未必学得到，因它们的地位多不只倚赖硬件(甚至未必有最好硬件)，而是人的素质。 

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。