为甚么投资美国房地产？

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一六年九月

首先一些「行货」理由，例如经济大国、军事大国、科技大国、人均生产高、甚至利伯维尔场或民主法制等。没那么行货的是，其人口年龄分布相比其他发达国家平均，老中青的分配相约，不致那么银发化。

亦先申报利益: 笔者现时有投资美国之房地产，读者阅读文章时要抱点怀疑态度，因可能有卖花赞花香情况。此外亦要免责声明: 适合笔者投资的，不一定适合读者，况且笔者也可能估计错误。

对笔者而言，以下原因更贴地一些:

1)      美国房地产的价格表现“有时” 比香港的优胜

请参考附上的三幅比并香港与美国住宅之价格指数图: a) 由1997至2015；b) 由2006至2015；及c)由2011至2015。注意美国住宅包括全国、旧金山和纽约市。

图 1a

图 1b

图 1c

简单说就是由1997起计，美国住宅价格表现优胜过香港的，由2006计算则香港的优胜，而近五年则齐升，旧金山胜香港，但香港较全美或纽约市优胜。

即是说，懂得「何时何地」买美国房地产可胜过只买香港的。

2)      美国房地产有助降低整体投资组合之价格风险

美国房地产价格走势于中长线而言与香港的价格走势不相似（不吻合），技术些说就是相关数值(correlation)不高，而当两类资产价格（例如美国楼价和香港楼价）之相关数值不高时（不明显），同时持有这两类资产会有降低整体价格风险（波幅）之效。

请参考相关数值附表2: 无论是由1997起计或近十年，美国住宅价格走势与香港的没有明显关系。不过，近五年则不同，两者价格走势和相关数值皆相似，这情况以往不常见。至于为何，笔者没有深究，但估计与近年全球央行实行的量化宽松(所谓QE)政策有关，全球一齐印银纸令其资产市场价格包括房地产也齐上升。

相信这近年现象会在QE完结或失效时消失，变回关系不大。

3)      美国有价格波动比香港细的市场

请看附表3价格波幅: 以百分比显示，越高表示价格波幅越大。

香港住宅的价格波幅一般不算小，亦非人人承受得起。此外，净租金回报也不高，通常2%至3%左右。因此，倘若想见少些价格波幅的，又或净租金回报高些的，例如4%至5%，部份美国市场可能符合这要求。另外，只要港元继续挂勾美元，投资美国物业便没有汇价之风险。

笔者偏见地认为不是所有人都适合投资美国房地产，但当合适地利用它时，长远可增加整体回报及收入、以及减低投资组合之风险和波幅。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。