美国出租屋苑投资策略

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零一七年一月

「出租屋苑」是指 multiple / rental housing complexes， 大型的通常有过百居住单位，面积可由数百呎的 studio units 至千呎的三睡房单位，有专业管理团队负责营运、租赁、维修及保安等。

视乎地点、设计、楼龄和质素等，平均单位价格由低于十万美元（下同）至数十万皆有，然而并非“卖散”，业权通常由公司持有，至于这公司背后是单一大股东、机构投资者或是由众多投资者（散户）组成是另话。

先利益申报: 笔者近年有投资这类出租屋苑，至现时为止整体回报不俗，部份项目的税后 IRR 超过 20%，由租金、加按、升值等而来。此外，项目遍布美国多地，例如德州、佛罗里达州、北加罗莲纳州、乔治亚州等。

为甚么投资这类物业？如下:

1) 现金牛 (cash cows) = 视乎哪里，有些项目就算不作借贷也可有 5 至 6% 的税前净租金回报，若适当地运用贷款，本金的回报可以更高。

2) 有需求 (demand) = 人口趋势显示年轻人整体倾迟婚及迟生育，加上不少大学毕业生负债累累，且工作机会意味需常穿州过省式地搬迁，不但“买楼”意欲不高或难以落实，出租屋苑更是他们的合理选择。简单说，这群组不是一两年之客户，而是三五七年的长期客仔。

3) 部份地区供应有限 = 宏观数字是有不少新供应，虽近一年有点放缓迹象。然而，不是所有地区都供应充足，例如一些城市规划有较多制约的城镇（批准需时）、或一些地点较中心的小区（寻觅地盘困难）。

4) 可“堆砌”合适的回报相对风险投资组合(portfolio) = 整体而言，出租屋苑不单有平有贵，更有地点（市中心、近郊、远郊）、住户对象（家庭、单身、年轻、年老、在职、退休）、设施设备（球场、泳池、会所）等环节之分别，而这些会影响项目的投资回报和风险幅度。

此外，有些出租屋苑会因经济差而生意更好，另一些则因城市经济旺且多工作机会而受惠，各得其所。

即是说，倘若许可，投资多个且性质不同的出租屋苑项目可以增加回报相对风险之比率，即赚多点及/或蚀少点，亦即无论经济好坏，组合几时都有收入给阁下。

回头看，2012至2013年是入市佳期，近年寻觅项目困难了些，但仍有可取之机会。

此外，候任总统特朗普（或川普）主张减税及增加基建工程，若成事，出租屋苑可看高一线。

返回主页  ／ 返回中文文章网页

以上内容，包括连锁之网站和网页等，只供粗略参巧之用，并非可取代有关或所需的专业意见及服务。若浏览者，读者，投资者，或客有个别项目或问题，请向有关或合适专业人士／顾问查询请教。本集团／公司／网站／网页及有关之董事，经理，专业人员，联营人士，顾问，员工及作者（包括锺维杰）对任何金钱或非金钱损失，无论和以上内容是否有关，均不负上或承担任何责任。

卓凌集团参与房地产开发，投资及资产管理工作，和提供有关之房地产专业服务，包括房地产分析，投资策略，资产组合管理，工程管理，设施管理及销售策略等。项目种类包括住宅，写字楼，商场，工业设施及酒店／渡假村等，而客则包括房地产开发商，投资机构，业主，机构租，银行，金融机构，基金及有关专业人士等。

作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。