美国出租屋苑投资策略

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零

 

「出租屋苑」是指 multiple / rental housing complexes 大型的通常有过百居住单位,面积可由数百呎的 studio units 至千呎的三睡房单位,有专业管理团队负责营运、租赁、维修及保安等。

视乎地点、设计、楼龄和质素等,平均单位价格由低于十万美元(下同)至数十万皆有,然而并非卖散,业权通常由公司持有,至于这公司背后是单一大股东、机构投资者或是由众多投资者(散户)组成是另话。

先利益申报: 笔者近年有投资这类出租屋苑,至现时为止整体回报不俗,部份项目的税后 IRR 超过 20%,由租金、加按、升值等而来。此外,项目遍布美国多地,例如德州、佛罗里达州、北加罗莲纳州、乔治亚州等。

为甚么投资这类物业?如下:

1) 现金牛 (cash cows) = 视乎哪里,有些项目就算不作借贷也可有 5 6% 的税前净租金回报,若适当地运用贷款,本金的回报可以更高。

2) 有需求 (demand) = 人口趋势显示年轻人整体倾迟婚及迟生育,加上不少大学毕业生负债累累,且工作机会意味需常穿州过省式地搬迁,不但买楼意欲不高或难以落实,出租屋苑更是他们的合理选择。简单说,这群组不是一两年之客户,而是三五七年的长期客仔。

3) 部份地区供应有限 = 宏观数字是有不少新供应,虽近一年有点放缓迹象。然而,不是所有地区都供应充足,例如一些城市规划有较多制约的城镇(批准需时)、或一些地点较中心的小区(寻觅地盘困难)。

4) 堆砌合适的回报相对风险投资组合(portfolio) = 整体而言,出租屋苑不单有平有贵,更有地点(市中心、近郊、远郊)、住户对象(家庭、单身、年轻、年老、在职、退休)、设施设备(球场、泳池、会所)等环节之分别,而这些会影响项目的投资回报和风险幅度。

此外,有些出租屋苑会因经济差而生意更好,另一些则因城市经济旺且多工作机会而受惠,各得其所。

即是说,倘若许可,投资多个且性质不同的出租屋苑项目可以增加回报相对风险之比率,即赚多点及/或蚀少点,亦即无论经济好坏,组合几时都有收入给阁下。

回头看,20122013年是入市佳期,近年寻觅项目困难了些,但仍有可取之机会。

此外,候任总统特朗普(或川普)主张减税及增加基建工程,若成事,出租屋苑可看高一线。

 

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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