房地产涉及买城市

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零

近年有不少外国房地产项目在香港展销,包括英国,澳洲,加拿大,日本,德国,美国,泰国,星加坡,马来西亚,越南,新西兰,以及东欧诸国等。

然而,除非是买农地,大多数项目是位于某城镇或其附近小区,与其说是买某国楼盘,实际是购入某城镇之房地产。

至于该城镇所在的国家 (包括州或省份),主要涉及考虑其政策,法律,制度,言语,以致税务环节对 (外来) 投资的影响,倘若对投资整体有利 (或起码没有不利),则可放心投资,相反,就算寻找到有前景的城镇也会却步。

据此,从宏观层面看,未挑选哪个房地产项目哪个单位前,首先要选对城镇,拣中事半功倍,拣错事倍功半。如何拣?如下:

1) 选一些难以替代的城镇 = 不一定要规模大,人口多或富有等,虽然 mega cities 有其优势,但不少独一无二之城镇是规模不大的,例如大家都熟悉的(英国)俭桥,它并非国际金融中心,然而在学术科技上甚有地位。

2) 有吸引人才聚集能力的城镇 = 且最好来自四方八面,不但有工商人才,也有人文科学的,尤其当 AI 可于未来取代不少"程序化"的工种。此外,倘若这批人才是 work hard, play hard 一群就更佳。

3) 有份量大学及研究院的城镇 = 单靠着名学府未必令城镇兴旺,但兴旺的城镇通常都有些有份量的大学和研究院,举例如伦敦有 LSE , 纽约市有哥伦比亚大学。

4) 有前景的城镇 = 有独一无二条件,有人才,也有好学院,虽有一定优势和"成功"机会,但仍要看客观环境,继而考虑到前景之问题。

笔者觉得环球状况似乎显示会出现比过往(或想象中)要大的变迁,因几个元素同时在变且互相冲击,涉及范畴不只经济,科技或AI,更有社会,文化等,再加上人口灰发化及近年借贷上升,估计会先苦才后甜。

因此,考虑城镇之前景不能只看过往"业绩",需要想象在未来日新月异的境况下,该城镇仍否仍竖立不倒。

 

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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