做多伦多业主要交的税

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零

加拿大有重税的形象,这有其道理但并非全对,视乎个人收入多少以及在那个省份工作生活,有时比美国的还要低。当然,若与香港个人入息税相比,加拿大的不但重些,更是烦和繁得多。

然而,在买卖物业方面,因香港近年增加了各样税项,交易费用之繁复感觉变得与多伦多的差无几。这"差无几"只是对外国且非居住在加拿大的买家而言,若阁下是加拿大公民或移民等,则简单些。

话说回来,无论阁下是否加国公民或有否居住权,除交易税款外,投资多伦多物业通常有以下税项:

1) 城市税 (municipal tax) = 又或称物业税 (realty tax),有如差饷,是业主负责的,物业出租或不出租都需要付给有关市政府,计算方程式是以物业估值(注意: 不是租值)成以某百分比。

再者,不同城镇会有不同百分比,且可年年有异,若以多伦多巿为例,近年住宅税率大约为0.7% 左右,五十万加元物业可能缴约三千五元。

2) 租金要报税 = 若将物业出租,租金扣除有关维修管理税项等费用及按揭利息后 (若有借贷),仍有剩余的租金,通常要交点税,税率则视乎银码多少及是以个人或公司名义持有,且注意就算是没有净租金收入也需要报税。

与这环节有关的是物业折旧 (building / capital depreciation),税例是容许业主申报 (claim) 这折旧的 (也可以不申报的),即当折旧为日常开支,租金除扣前述的税费及按揭利息等外,更扣折旧,但因折旧并非真金白银的费用,变相部份剩余的租金收入得以"被掩盖",继而减少了需交的税额。

骤听很"着数"?请看下去。

3) 物业升值售出要交税 = 投资$100,卖出$300,增了值的$200要交税。

假设业主在这之前有利用折旧来减轻租金收入税项,例如多年来共申报了$45折旧,售出时就要将这$45 $200,即当总共升值了$245来计税额。

据此,并非所有业主都利用折旧的,也可以在部份物业上用,另一些不用,视个人情况而定,用与不用各有利弊。

上述只供粗糙参考,细节更可因人而异,必须寻求专业加拿大税务会计师协助安排税务和报税问题,且要有好的 book keeping

 

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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