好回报不一定纯靠升值

钟维杰

卓凌地产分析有限公司行政总裁

二零二零年二月

 

过往数十年,香港的住宅物业价格表现平均为业主及投资者带来不俗之回报,久而久之导致比较着重升值且轻收租,当然回报还须看入市和出市时间而定。

然而,物业投资回报有两大环节,即租金回报和楼价升值,甚着重后者是有 implications 的。今期利用简单的数字及方程式来解译一下:

1) 采用之方程式是折现现今流 (Discounted Cash Flow, or DCF),简单讲就是将物业由买入至卖出包括期间的各样收入(主要为租金及卖出价)和支出(包括买入价,各式费用,借贷利息,管理维修等)运算一番,计算其(按年)内回报率(Internal Rate of Return, or IRR),继而比较不同租金和升值的情况能提供之IRR

听得一头雾水的不须怕,就当IRR是复利率(Compound Rate)吧。

IRR,还有净现值(Net Present Value, or NPV),是将上述现金流(Cash Flow)用某折现率折现出来的,非常粗糙不完整说法就是正数代表有利润,负数则表示蚀本。

这里集中看IRR,且简化所有计算表,只涉及买入价,净租金收入和卖出价。

2) A基础盘

净租金回报5%,租金年升3%,卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 4%,即升了值,约45%,且全部皆以一百万入货,并前后持有物业六年。IRR13.71%

3) B

净租金回报2.50%,租金年升3%,卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 2%,即升了值,约45%,以一百万入货,并前后持有物业六年。

然而IRR只是10.65% 

4) C

净租金回报2.50%,租金年升3%,卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 1.73%,即升了约68%值,IRR才能匹配A基础盘的13.71%

5) D

要是市场变得非常热,购入之净租金回报2%,租金年升3%,卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 便需要是1.35%,即要升值72%,才能匹配A基础盘的13.71%

6) 要点: 假设追求同样之IRR,一) 租金回报高令项目不必太过倚靠价格升幅来达标,当然有巨大升值就更妙,二) 租金回报低则需要价格有较大之升幅搭够, ) 然而价格升幅许多时视乎市场之大环境而定,并非个别物业之投资者能控制,亦即风险可能高些。

再说,租金回报高亦表示持有期间有多点钱使用,无咁容易因现金不足而被迫卖货,等不到较理想之市况出售。

 

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作者/联络:锺维杰,香港大学建造理学士,香港大学建造学士,美国麻省理工学院房地产硕士,英国皇家测量师学会会员,香港测量师学会会员,美国工程造价师学会会员,加拿大测量师学会会员,香港设施管理学会会员,英国皇家特许测量师,英国皇家特许项目管理测量师,香港注册测量师,香港注册房地产中介人,资深专业设施管理人员,加拿大注册测量师,美国房地产投资信托基金协会会员,电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。
 

 

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