过往数十年，香港的住宅物业价格表现平均为业主及投资者带来不俗之回报，久而久之导致比较着重升值且轻收租，当然回报还须看入市和出市时间而定。

然而，物业投资回报有两大环节，即租金回报和楼价升值，甚着重后者是有 implications 的。今期利用简单的数字及方程式来解译一下:

1) 采用之方程式是折现现今流 (Discounted Cash Flow, or DCF)，简单讲就是将物业由买入至卖出包括期间的各样收入(主要为租金及卖出价)和支出(包括买入价，各式费用，借贷利息，管理维修等)运算一番，计算其(按年)内回报率(Internal Rate of Return, or IRR)，继而比较不同租金和升值的情况能提供之IRR。

听得一头雾水的不须怕，就当IRR是复利率(Compound Rate)吧。

除IRR，还有净现值(Net Present Value, or NPV)，是将上述现金流(Cash Flow)用某折现率折现出来的，非常粗糙不完整说法就是正数代表有利润，负数则表示蚀本。

这里集中看IRR，且简化所有计算表，只涉及买入价，净租金收入和卖出价。

2) 表A基础盘

净租金回报5%，租金年升3%，卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 为4%，即升了值，约45%，且全部皆以一百万入货，并前后持有物业六年。IRR是13.71%。

3) 表B

净租金回报2.50%，租金年升3%，卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 为2%，即升了值，约45%，以一百万入货，并前后持有物业六年。

然而IRR只是10.65%。 

4) 表C

净租金回报2.50%，租金年升3%，卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 为1.73%，即升了约68%值，IRR才能匹配A基础盘的13.71%。

5) 表D

要是市场变得非常热，购入之净租金回报2%，租金年升3%，卖出年的 Capitalization Rate, or Cap Rate 便需要是1.35%，即要升值72%，才能匹配A基础盘的13.71%。

6) 要点: 假设追求同样之IRR，一) 租金回报高令项目不必太过倚靠价格升幅来达标，当然有巨大升值就更妙，二) 租金回报低则需要价格有较大之升幅搭够， 三) 然而价格升幅许多时视乎市场之大环境而定，并非个别物业之投资者能控制，亦即风险可能高些。

再说，租金回报高亦表示持有期间有多点钱使用，无咁容易因现金不足而被迫卖货，等不到较理想之市况出售。

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作者／联络：锺维杰，香港大学建造理学士，香港大学建造学士，美国麻省理工学院房地产硕士，英国皇家测量师学会会员，香港测量师学会会员，美国工程造价师学会会员，加拿大测量师学会会员，香港设施管理学会会员，英国皇家特许测量师，英国皇家特许项目管理测量师，香港注册测量师，香港注册房地产中介人，资深专业设施管理人员，加拿大注册测量师，美国房地产投资信托基金协会会员，电邮 stephenchung@real-estate-tech.com。